وكيل اتحاد الملاك المشتركين (السنديك)

يأتي هذا الكتاب الذي ألفه الأستاذ محمد نبيل حرزان، واختار له موضوع "وكيل اتحاد الملاك المشتركين (السنديك)" كجهاز أساسي في الملكية المشتركة للعقارات المبنية، لإغناء الخزانة القانونية المغربية في ميدان يعرف خصاصا من الدراسات العلمية، ويحتاج لمزيد من الأبحاث العملية الرصينة من قيمة هذا الإصدار الجاد.
إن الملكية المشتركة للعقارات المبنية تعتبر تقنية قانونية حديثة .فقد ظهرت في بداية القرن الماضي ، وتم تنظيمها القانوني لأول مرة بالمغرب بمقتضى ظهير 16 نوفمبر 1946، هذا الاطار القانوني الذي عمر طويلا ، وواجهت تطبيقه العديد من النقائص استدعت نسخه وتعويضه بموجب القانون رقم 18.00 الصادر بتاريخ 3 أكتوبر 2002. لكن هذا التنظيم القانوني، بالرغم من المستجدات والايجابيات التي تضمنها ، لم يكن كافيا لمسايرة واقع الممارسة العملية ، مما استوجب بدوره تعديله وتتميمه بالقانون رقم 106.12 الصادر بتاريخ 27 أبريل 2016، ليظهر بعد ذلك إلى جانبه المرسوم رقم 2-17- 354 الصادر بتاريخ 23 أكتوبر 2017، المنشور في الجريدة الرسمية عدد بتاريخ فاتح يناير 2018. على أن هذا المرسوم لا يعد نصا تنظيميا بل هو بمثابة نظام نموذجي للملكية المشتركة، يتم تطبيق مقتضياته في غياب نظام للملكية المشتركة، طبقا للمادة 8 من القانون رقم 18.00 كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 106.12.
هذا التطور الذي عرفه التنظيم القانوني للملكية المشتركة للعقارات المبنية، شمل بطبيعة الحال الأجهزة التابعة لاتحاد الملاك المشتركين، وعلى رأسها وكيل الاتحاد الذي يقوم بدور أساسي في تدبير هذا النوع من الملكية، وتناط به - وفق الإطار القانوني الحالي- مهام رئيسية لم يكن يعرفها في إطار التنظيم القانوني المحتشم لظهير 16 نوفمبر 1946.
غير أنه بالرغم من هذا التطور القانوني وهذه التعديلات الجديدة الهامة، فإن هذا التنظيم القانوني لا زالت تعتري مقتضياته بعض الثغرات يوضح الأستاذ محمد نبيل حرزان جانبا منها بشكل جلي في هذا المؤلف.
وتظهر أهمية موضوع الكتاب في تناوله لمسألة تدبير العقار المشترك التي أصبحت تطرح اليوم بإلحاح نتيجة تزايد نسبة اللجوء المكثف لهذا النوع من الملكية المشتركة لمواجهة الحاجيات المتزايدة للسكن. هذا التدبير الذي يشهد من خلال الممارسات اليومية العديد من المشاكل والمنازعات يعود أغلبها لجهل أو تجاهل الملاك المشتركين للقانون المنظم للملكية المشتركة ولدور ومهام وكيل الاتحاد.
ويبرز جانب من الجهل بالقانون المنظم للملكية المشتركة، في الخلط بين مقتضياته وبين أحكام القانون المنظم للجمعيات، ونجد مثلا في مسألة تكوين اتحاد الملاك المشتركين الذي ينشأ بقوة القانون طبقا للقانون رقم 18.00 كما وقع تعديله وتتميمه بالقانون رقم 106.12، على عكس الجمعيات التي تؤسس بالتراضي بين أعضائها، ولا يستوجب تكوين اتحاد الملاك القيام بإجراء سوى تبليغ السلطة الإدارية المحلية المختصة بنتيجة تعيين الأجهزة المسيرة للملكية المشتركة. لكن في واقع الممارسة تستوجب هذه السلطات الإدارية وأيضا المؤسسات البنكية إيداع ملف يتضمن القانون الأساسي والتصريح بالتأسيس وكأننا بصدد جمعية! والأدهى من ذلك أننا نجد في العديد من الحالات تعيين ما يسمى "مكتب السنديك" يتكون من رئيس، وأمين المال وغيرهما من الأعضاء ليقوم بدور ومهام وكيل الاتحاد وذلك اقتداء بقانون الجمعيات. بينما ينص القانون رقم 18.00 كما تم تعديله وتتميمه على وكيل واحد للاتحاد ونائبه فقط.
ومن هنا تكمن أهمية هذا الكتاب وهذه الدراسة العلمية والعملية التي أنجزها الأستاذ محمد نبيل حرزان في الاسهام في التعريف بمضامين جانب من التنظيم القانوني للملكية المشتركة وتقريب مفاهيمه للمختصين والمتعاملين به.
ولقد اعتمد الباحث في إعداد هذا المؤلف على إجراء مقارنة بين التشريعين المغربي والفرنسي، واستعان في ذلك بموقف الفقه المغربي والأجنبي إلى جانب الاجتهاد القضائي مع إبداء رأيه في العديد من القضايا والمواقف الخلافية.
وقد تناول موضوع "وكيل اتحاد الملاك المشتركين" من جميع جوانبه انطلاقا من التعيين، ومرورا بالمهام المنوطة به وبمسؤوليته، وانتهاء بالكيفية التي يتم بها إنهاء مهامه، ليكون عمله هذا بحثا علميا مكتملا يربط فيه بين النص القانوني وتطبيقاته القضائية وآراء الفقه.
وبذلك يعتبر هذا الكتاب بحق مرجعا يغني الدراسات القانونية في مجال الملكية المشتركة للعقارات المبنية ويساهم بذلك في اطلاع القراء والمهتمين على التنظيم القانوني لجانب هام يتعلق بالتدبير اليومي لهذا النوع من التملك.